Asforo
Goed in verzekeren


  • Is alleen een overbruggingshypotheek mogelijk?

    Hoe koop je een nieuw huis als de overwaarde pas later beschikbaar komt?


    Vorige maand kreeg ik een vraag van een lezer over het kopen van een andere koopwoning waarbij alleen een overbruggingshypotheek nodig is. Anders gezegd: er wordt een andere woning gekocht, maar in de oude woning zit zo veel overwaarde, dat een hypotheek niet nodig is. Echter, omdat de oude woning nog verkocht moet worden, is er wel tijdelijk een overbruggingshypotheek nodig. De lezer vroeg zich af of dit mogelijk is.

     

    Hoe zit het precies?

    Ik zal de vraag uitleggen door middel van een rekenvoorbeeld:

 

  • Pensioen man 16.000 euro
  • Pensioen vrouw 14.000 euro
  • Taxatiewaarde huidige woning 300.000 euro
  • Lopende hypotheek nihil
  • Koopprijs nieuwe woning 250.000 euro
  • Kosten koper 10.000 euro
  • Totaal te financieren 260.000 euro

 

  • Op de huidige woning - die een taxatiewaarde heeft van 300.000 euro - is de hypotheek volledig afgelost. Het idee is om de oude woning te verkopen en in plaatst daarvan een appartement te kopen van 250.000 euro. Met de kosten koper erbij, moeten deze personen 260.000 op tafel leggen.

    De overwaarde in het oude pand is dus voldoende om het benodigde bedrag in zijn geheel te betalen. Maar de oude woning willen ze pas verkopen na aankoop van de nieuwe woning. De overwaarde is dus nog niet beschikbaar op het moment dat de nieuwe woning gekocht wordt. Voor deze situatie kan in theorie een overbruggingshypotheek gebruikt worden.

    Hoeveel overbruggingshypotheek is mogelijk?

    Voor een overbruggingshypotheek kijken de banken of de huidige woning is verkocht of nog verkocht moet worden. Als de huidige woning nog niet is verkocht, hanteren de meeste banken in Nederland 90% van de taxatiewaarde voor de berekening van de maximale overbruggingshypotheek. De berekening wordt dan als volgt:

 

  • Taxatiewaarde huidige woning 300.000 euro
  • 90% van de taxatie waarde is 270.000 euro
  • Lopende hypotheek is 0 euro
  • Maximale overbruggingshyp 270.000 euro
  • Mooier kunnen we het niet maken. De maximale overbruggingshypotheek is 270.000 euro en voor de nieuwe woning hebben we 260.000 euro nodig. Het verhaal is dus simpel zou je zeggen: we sluiten een overbruggingshypotheek van 260.000 euro af. Deze is tijdelijk want als de huidige woning is verkocht dan wordt de overbruggingshypotheek afgelost.

     

    De praktijk is lastiger...

    Zo simpel is het in de praktijk echter niet... Er is namelijk geen bank (voor zover ik weet) in Nederland die alleen een overbruggingshypotheek verstrekt. Dit probleem kunnen we natuurlijk wel oplossen. We sluiten namelijk naast de overbruggingshypotheek een kleine hypotheek af (bijvoorbeeld 20.000 euro) met een variabele rente. En deze hypotheek lossen we af als de huidige woning is verkocht.

    De vraag is nog waarom banken niet alleen een overbruggingshypotheek willen afsluiten. Het antwoord is dat zij veel werk moeten verrichten voor een hypotheek die maar heel kort loopt. Zij willen dus eigenlijk alleen langdurige klanten hebben in hun bestand. Met de oplossing die ik hier boven heb gegeven, is er ook nog sprake van een tijdelijke klant.

  • Huizenprijzen hardst omhoog in meer dan twintig jaar

    De huizenprijzen in Nederland zijn afgelopen kwartaal het sterkst gestegen in meer dan twintig jaar, ondanks de coronacrisis. Ook de woningverkopen zaten volgens de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) flink in de lift, terwijl het aanbod van te koop staande huizen verder slonk.


    NIEUWSFINANCIËLE PLANNINGNVMNIEUWBOUWLAGE RENTEHUIZENPRIJZEN
    Laatst gewijzigd op  13:170Reacties8x gelezen







    Gemiddeld verwisselden huizen voor 354.000 euro van eigenaar. Dat is 11,6 procent meer dan een jaar terug. Wie een nieuwbouwwoning kocht moest gemiddeld zelfs 410.000 euro betalen. De NVM telde in totaal 41.583 verkochte woningen in het derde kwartaal, wat neerkomt op een stijging van 7 procent. De verkoop van nieuwbouwwoningen steeg daarbij met bijna 45 procent tot ongeveer 9400 stuks.

    Van coronadip geen sprake

    De cijfers zijn opmerkelijk omdat er van een coronadip absoluut geen sprake was. Door de coronacrisis rekenden veel deskundigen eerder dit jaar nog op een omslag op de woningmarkt. Maar waar normaal in het derde kwartaal een seizoensdip optreedt, werd het afgelopen zomer nooit rustiger voor de makelaars.

    Meer woningen te koop gezet

    Er werden ook wat meer woningen te koop gezet dan in de jaren hiervoor. En er ging meer nieuwbouw in de verkoop. Voor extra aanbod zorgde dat allemaal niet. Deze woningen werden over het algemeen snel weer verkocht, geholpen door de lage hypotheekrentes en de grote krapte op de markt.

    Lees ook

    DNB: woningmarkt blijft voorlopig oververhit


    Grote zorgen over toekomst

    NVM-voorzitter Onno Hoes maakt zich, ondanks de vele transacties, grote zorgen over de toekomst. “De consument heeft nauwelijks meer iets te kiezen en daarmee zien we dat de prijsontwikkeling verder omhooggaat. De woningmarkt heeft echt verruiming nodig van het aanbod om woningen voor een grote groep betaalbaar te houden.” Hij pleit daarom voor een noodplan om de woningmarkt op dit vlak vlot te trekken. “We begrijpen dat corona en de gevolgen hiervan de hoogste prioriteit hebben binnen het kabinet, maar de woningmarkt zou dan toch direct daarna moeten komen.”

    Veel te weinig nieuwbouw

    De makelaars roepen al langer dat er veel te weinig nieuwbouwwoningen bijkomen. Dit probleem blijft spelen, aldus Hoes. “De gemeenten en de provincies moeten echt meer en sneller grond aanwijzen waar gebouwd kan worden. En als zij er niet uitkomen dan moet de landelijke overheid de regie nemen.”




    Fors meer samenlevingscontracten

    Geplaatst door Redactie InFinance op 8 oktober 2020Branche

    Vooral het oversluiten van een hypotheek en de overdracht van een woning bezorgen notarissen veel werk. In totaal passeerden de notarissen in de maand september bijna 155.000 akten, waarvan bijna de helft in de vastgoedpraktijk. Het aantal akten ligt daarmee ruim 15% hoger dan in september 2019.

    Dit blijkt uit de cijfers van het Centraal Digitaal Repertorium (CDR) van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB). Het aantal samenlevingscontracten steeg in het afgelopen kwartaal bijna 17% in vergelijking met het derde kwartaal 2019 en ruim 4% ten opzichte van het tweede kwartaal 2020.

    Minder leventestamenten

    Het aantal levenstestamenten laat opnieuw een lichte daling (1,3%) zien ten opzichte van het derde kwartaal van vorig jaar. In het tweede kwartaal was die daling in vergelijking met 2019 ook al 3%. Dat is opvallend, omdat het levenstestament al jaren een stijgende lijn laat zien. Zo nam het aantal levenstestamenten in het eerste kwartaal 2020 nog toe met meer dan 16% in vergelijking met het eerste kwartaal het jaar ervoor. Sinds het begin van de coronacrisis is die groei stilgevallen, constateert de KNB.



    Verzekeraars hebben in 2019 minder claims voor woningbranden ontvangen, maar de gemiddelde schade per claim is wel toegenomen van 2.764 euro in 2018 tot 3.440 euro in 2019. De totale materiële schadelast voor verzekeraars bedroeg ruim 220 miljoen euro.

    Uit de Risicomonitor Woningbranden van het Verbond van Verzekeraars blijkt dat verzekeraars vorig jaar 64.427 claims ontvingen, tegen 80.979 in 2018. Zoals gebruikelijk ontstonden de meeste woningbranden rond de jaarwisseling. Met een hogere gemiddelde schade per brandclaim, is ondanks het lagere aantal claims, de totale materiële schadelast vrijwel gelijk aan die van 2018. Uit cijfers van de Brandweeracademie komt naar voren dat er vorig jaar 22 dodelijke slachtoffers vielen bij fatale woningbranden, tegen 33 in 2018.

    Oorzaken

    In de provincies Overijssel en Limburg registreerden verzekeraars in 2019 relatief de meeste claims. Gemiddeld woedden daar 11,2 branden per 1.000 huishoudens, gevolgd door de provincies Noord-Brabant (10,3), Gelderland (9,1) en Drenthe (9,1). Belangrijke oorzaken van woningbranden in 2019 waren menselijk handelen, een defect of slecht werkend apparaat en kortsluiting.

    Rookmelders

    Rookmelders kunnen volgens het Verbond van Verzekeraars een rol spelen in een verdere daling van het aantal claims. Richard Weurding, algemeen directeur van het Verbond van Verzekeraars: “Snel handelen bij brand is erg belangrijk. Goede rookmelders in het hele huis alarmeren je snel. Zo kan je vlug zelf actie ondernemen om de brand in de kiem te smoren. Daarmee kun je ook brandschade aan je huis en eigendommen beperken, of zelfs voorkomen”.

    Volgens Hilda Raasing, portefeuillehouder Brandveilig leven van Brandweer Nederland, heeft 70% van de huishoudens wel een rookmelder, maar werkt deze maar in 35% van de gevallen. Vaak hangt de melder ook niet op de juiste plaats. Raasing: “Daarom voeren we in oktober actief campagne, om mensen aan te zetten rookmelders op te hangen, ze goed te onderhouden en te vervangen als dat nodig is. Want goed geplaatste en werkende rookmelders redden levens!”. Kijk voor meer informatie op www.rookmelders.nl

  • Aantal autobranden stijgt

    Geplaatst door Redactie InFinance op 30 september 2020Schade

    In 2019 registreerden verzekeraars in totaal 4941 autobranden. Dit is een stijging van ruim 12% ten opzichte van 2018, met 4399 autobranden. In de jaren 2016 tot en met 2019 claimden inwoners van Rotterdam de meeste autobranden (573), gevolgd door Den Haag met 541, Amsterdam met 533 en Utrecht met 448 claims.

    Het Verbond: “Autobranden ontstaan voornamelijk door brandstichting. Wij vinden de stijgende trend zeer zorgelijk. Een autobrand in een woonwijk heeft namelijk een enorme impact op het veiligheidsgevoel van de inwoners. Zulke branden kunnen overslaan naar woonhuizen of andere auto’s.”

    Zichtbare plek

    Het Verbond adviseert om de auto altijd op een zo zichtbaar mogelijke plek te parkeren. “Het liefst in het licht van een lantaarnpaal of een andere buitenlamp. Brandstichters willen immers niet graag gezien worden. Ook camerabeelden kunnen helpen bij het opsporen van verdachten door de politie. WhatsApp-groepen kunnen ook nuttig zijn bij het signaleren van verdachte gedragingen in de buurt.”


    Premies autoverzekeringen dalen

    Geplaatst door Redactie InFinance op 24 september 2020Schade

    Voor het eerst in jaren zijn de gemiddelde premies voor autoverzekeringen voor alle dekkingen (WA, WA beperkt casco en WA volledig casco) gedaald. Dat concludeert Autoverzekering.nl uit zijn jaarlijkse onderzoek naar de premiewijzigingen van autoverzekeringen. “De WA beperkt casco verzekering gaat aan kop met een daling van 8% ten opzichte van 2019. Betaalde je in 2019 480 euro per jaar, dan ben je dit jaar 40 euro goedkoper uit als je een nieuwe verzekering afsluit. “

    Naast de flinke premiedaling van de WA beperkt casco verzekering ziet Autoverzekering.nl ook een lichte daling in de premies van WA- en WA volledig casco verzekeringen. CEO Frederik van der Veen: “Deze premies zijn gemiddeld met 2% gedaald ten opzichte van 2019. Hoewel deze daling een stuk lager is, kan dit voor een WA volledig casco toch een groot verschil betekenen. Dit is de duurste dekking, waardoor ook een kleine daling veel kan schelen. Als je in 2019 800 per jaar betaalde, dan is diezelfde verzekering nu 26 euro goedkoper.”

    Minder autodiefstallen

    Van der Veen: “De premies van de verschillende dekkingen worden bepaald aan de hand van veel verschillende factoren. Zo krijg je met een WA beperkt casco- en WA volledig casco verzekering een vergoeding als je auto wordt gestolen. Uit cijfers van de politie blijkt dat het aantal autodiefstallen het afgelopen jaar flink is gedaald, met 9,3%. Deze afname zorgt ervoor dat het risico voor de verzekeraar kleiner wordt. Deze vergoedingen zijn hoge kostenposten voor verzekeraars, dus minder diefstallen scheelt een hoop geld. Dat zie je terug in de premiedaling van deze twee verzekeringen. Bij een WA volledig casco verzekering vergoedt de verzekeraar ook de schade aan eigen auto. Deze schades zijn de afgelopen jaren niet afgenomen, wat verklaart waarom de premie van deze dekking minder hard is gedaald dan die van de WA beperkt casco verzekering.”

    Coronavirus

    “Vorige week meldde RTL Nieuws dat verzekeraars in meerdere landen premie terugstorten naar hun klanten”, zegt Van der Veen. “Dit gebeurde onder andere in Nieuw-Zeeland, Frankrijk, Groot-Brittannië en de VS. Vanwege het coronavirus is onder andere Nieuw-Zeeland een periode in lockdown geweest, waardoor er amper gebruik werd gemaakt van de auto. Er gebeurden geen ongelukken en er werden geen schadeclaims ingediend, waardoor verzekeraars besloten om een deel van de premie terug te geven aan hun klanten.”

    Intelligente lockdown

    Van der Veen: “In Nederland zien we het effect van het coronavirus (nog) niet terug in de premie. Tijdens onze intelligente lockdown is er een stuk minder gereden dan normaal, maar niet zo weinig als in landen om ons heen. Daarnaast lijkt het aantal zware ongelukken niet te zijn afgenomen in de afgelopen tijd. Dit soort veranderingen worden meegenomen in de risicoanalyses van verzekeraars. Wat dit voor effect heeft op de premie zullen we nog moeten afwachten.”

    WA-verzekering

    Dit jaar is de premie van een WA-verzekering weliswaar licht gedaald ten opzichte van 2019, maar als we de trend over meerdere jaren bekijken, ziet Van der Veen nog steeds een stijging. “Ten opzichte van 2018 is een WA-verzekering nu 10% duurder. De WA-verzekering is voor verzekeraars de minst winstgevende dekking: de premies leveren minder op dan het bedrag dat jaarlijks wordt uitgekeerd aan klanten. Om dit verschil te compenseren, zijn de premies flink gestegen de afgelopen jaren.”





  • NVHP: adviseur heeft zwaardere adviesplicht bij Box-3-hypohteek

    Geplaatst door Lieuwe Koopmans -
      15 oktober 2020


    © pixabay

    Steeds meer mensen kiezen voor een Box-3-hypotheek, constateert de Nederlandse Vereniging voor Hypothecair Planners (NVHP). ‘Dit zorgt voor een verzwaarde verantwoordelijkheid voor de adviseur.’

    Op dit moment kiezen consumenten, die gebruik maken van een hypothecair planner, in 19% van de gevallen voor een hypotheek waarbij geen gebruik wordt gemaakt van de hypotheekrenteaftrek, zo blijkt uit onderzoek van de NVHP. Daarnaast blijkt dat een zeer grote meerderheid van de planners (92%) verwacht dat consumenten vaker voor een zogeheten Box-3-hypohteek (dus zonder fiscale faciliteiten) zullen kiezen. Vooral bij vijftigplussers en doorstromers zal dat het geval zijn, maar ook steeds vaker bij starters (ruim een derde van de adviseurs verwacht ook bij deze groep een toename).

    De NVHP ziet als aanleiding voor deze trend vooral de ‘het geforceerd stimuleren’ van het aflossen van de hypothecaire lening. In combinatie met de lage rente besluiten veel klanten om voor de laatste jaren van de looptijd dan maar geen gebruik meer te maken van de hypotheekrenteaftrek. Deze ontwikkeling legt een ‘zwaardere adviesplicht’ bij de adviseur, betoogt de beroepsgroepvereniging. Bovendien baart het de verenging zorgen dat consumenten er vaker voor kiezen om de hypotheekschuld niet tijdens de looptijd volledig af te lossen.

    Het is volgens de NVHP daarom zaak een advies over een dergelijke hypotheek ‘zorgvuldig en goed onderbouwd’ vast te leggen. Het gaat dan om situaties waarbij ‘maatwerk’ wordt gevraagd, bijvoorbeeld wanneer er voldoende overwaarde is en wanneer klanten een goed inkomen hebben (ook na de pensioendatum) om de hypothecaire lasten te kunnen betalen. ‘Op adviseurs legt dit een verzwaarde verantwoordelijkheid om met de consumenten die deze keuze maken, intensief te praten over de consequenties van deze keuze’, stelt de vereniging. ‘Daarbij zal met name aandacht moeten worden gegeven aan de mogelijkheden om de restschuld op het eind van de looptijd van de hypothecaire lening af te lossen en de consequenties die dat op dat moment zal geven.’ De NVHP zal in dit verband masterclasses gaan organiseren waarin op dit type adviesgesprekken verder wordt ingegaan.

    In een ander onderzoek vroeg de NVHP aan de leden welke criteria zij belangrijk vinden in de keuze van een geldverstrekker. Uit de resultaten blijkt dat zeker niet alleen de hoogte van de rente is. Het allerbelangrijkst vinden adviseurs de ‘bereidheid bij de geldverstrekker om mee te denken bij complexe dossiers’. In dat verband wordt ook het ‘kennisniveau van de acceptanten’ zeer relevant gevonden.

    Daarnaast valt op dat de respondenten belang hechten aan de ‘continuïteit van de aanwezigheid in Nederland’ van de geldverstrekker. Dit laatste beziet de NVHP vooral in het licht van de weer toenemende activiteit van buitenlandse geldverstrekkers in Nederland. De ongewenste ervaringen in het verleden, waarbij geldverstrekkers zich plotseling terugtrokken uit Nederland, hebben bij de adviseurs een alarmbel doen rinkelen. Er is sprake van ‘lessons learned’, constateert de NVHP.


  • Goed met geld: Ook de vaststaande hypotheekrente kun je los krijgen


    11 oktober 2020 22:03Laatste update: 2 dagen, 23 uur geleden
    23 NUjij-reacties 
    Delen via Whatsapp Delen via Facebook Delen via Twitter Delen via Linkedin Delen via email





    Lig je 's nachts te piekeren over je lege pensioenpot, hoge rente of je niet-bestaande testament? Gelukkig is er de rubriek Goed met geld, om je van je financiële hoofdpijn af te helpen. Deze keer: kan jij als woningeigenaar net zo'n lage hypotheekrente krijgen als alle starters van nu?



    Mensen die vandaag een hypotheek afsluiten, kunnen een rente van 1,5 procent krijgen, ook bij rentes die twintig jaar vaststaan. Wat als jij dit ook wilt, met je bestaande hypotheek?

    Er zijn een hoop manieren om je bestaande rente omlaag te krijgen - ook al staat de rente op papier wellicht decennia vast. De meest voor de hand liggende methode is om in een lagere risicoklasse terecht te komen bij je geldverstrekker. Dat gebeurt als je hypotheekschuld kleiner wordt ten opzichte van de waarde van het huis.

    “Na tien jaar afbetalen zit je nu hoogstwaarschijnlijk in een andere risicoklasse.”Fleur Kroonbergs, financieel adviseur


    Woningwaarde en afbetalingen tellen mee

    "Als je bijvoorbeeld tien jaar een hypotheek aan het afbetalen bent, is je schuld kleiner geworden. Dan zit je nu hoogstwaarschijnlijk in een andere risicoklasse omdat de waarde van het huis hoger is geworden in verhouding tot de lening", zegt financieel adviseur en hypotheekexpert Fleur Kroonbergs.

    "Bij sommige geldverstrekkers gebeurt dit automatisch en krijg je opeens vanzelf een lagere rente. Bij andere moet je zelf actie ondernemen, door bijvoorbeeld een taxateur in te schakelen en het taxatierapport op te sturen."

    Elke bank of geldverstrekker bepaalt zelf welke en hoeveel risicoklassen ze hanteren. Binnen deze kaders moeten ze alle consumenten gelijk behandelen: sinds 2013 kan je geen betere rente meer krijgen omdat jij en je bankadviseur samen tennissen of gewoon omdat je aardig gevonden wordt. Alle hypotheekrentes zijn openbaar en online te vergelijken.

    "De tariefklassen zijn gelijk voor alle klanten van dezelfde geldverstrekker. Binnen de tariefklassen mogen ze wel specifieke voorwaarden opstellen, bijvoorbeeld als het gaat over je inkomen en of je alleenstaand bent of niet. Dit is dan van invloed op de hypotheekrente die ze aan klanten bieden", zegt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis.

    Is een lagere rente de moeite wel waard?

    Andere zaken die je hypotheekrente omlaag kunnen brengen, zijn extra aflossen (bij voorkeur binnen de boetevrije ruimte), een waardestijging van je woning, je vermogen verpanden, andere producten bijkopen bij de geldverstrekker (bijvoorbeeld een verzekering) of rentemiddeling. Niet alle geldverstrekkers bieden al deze mogelijkheden aan; kijk dus wat bij de jouwe mogelijk is.

    Vraag je ook af hoeveel het onder de streep waard is als je rente ietsje lager wordt, adviseert Kroonbergs. Er komen vaak boetes en extra kosten bij als je je rente wil verlagen, vooral bij rentemiddeling.

    In Nederland hebben we bovendien nog steeds te maken met een relatief hoge hypotheekrenteaftrek (ook al is de korting iets kleiner aan het worden - vooral voor de hogere inkomens). Daardoor heeft een renteverlaging van, stel, 0,1 procentpunt in veel gevallen geen zin, gezien de extra kosten die om de hoek komen kijken.

    Is het je wel gelukt om een lagere hypotheekrente te krijgen? Dan zal je ook minder hypotheekrenteaftrek terugkrijgen van de Belastingdienst. Om financiële klappen (in de vorm van terugvorderingen van de fiscus) te voorkomen, kun je je nieuwe rente het beste meteen doorgeven aan de Belastingdienst.